New York Senatosu'ndaki Demokratlar konut krizini çözecek bir plan öneriyor
Büyüyen konut krizine çözüm bulmak için New York Senatosu liderleri Pazartesi günü yeni inşaatları teşvik edecek, yeni kiracılar için korumalar getirecek ve aynı zamanda uygun fiyatlı konut inşa etmeye yönelik bazı eski fikirleri canlandıracak kapsamlı bir yasa önerecek.
Bunların arasında devlete ait arazilerde konut inşaatını finanse edecek kar amacı gütmeyen yeni bir şirketin kurulması yer alıyor. Yöneticiler bunu, Mitchell-Lama adlı popüler yüzyıl ortası programının devamı olarak görüyor.
New York, artan kiralar ve göçmen akınının daha da kötüleştirdiği bir evsizlik kriziyle karşı karşıya. Devletin harekete geçmesi gerektiği konusunda geniş bir fikir birliği var. Ancak liderler, bölünmüş bir grup paydaşı devletin ihtiyaçlarını karşılayan bir konut programı arkasında birleştirebilecek bir uzlaşma bulmakta zorlanıyor.
Senatodaki milletvekilleri, bu yılki teklifin, kiracı grupları, sendikalar ve büyük geliştiriciler tarafından değer verilen fikirleri bir araya getirerek nihayet çıkmazın aşılmasına yardımcı olabileceğini umuyor.
Geçtiğimiz yıl Vali Kathy Hochul, diğer büyüme yanlısı önlemlerin yanı sıra banliyöleri ve diğer toplulukları daha fazla kalkınmaya izin vermeye zorlayacak iddialı bir planı açıkladı. Çeşitli seçim bölgelerinden milletvekilleri direndi ve çok az ilerleme kaydedildi.
Senato'nun Pazartesi günü tek meclisli bütçe tasarısında açıklanan teklifi, önümüzdeki bütçe müzakereleri için bir açılış teklifi olarak görülebilir: Her yıl, vali ve Yasama Meclisi'nin her iki kanadı da devlete yönelik kendi vizyonlarını önerir. Albany'deki liderlerin anlaşmaya varmak için bütçenin son tarihi olan 1 Nisan'a kadar süreleri var.
Senato Çoğunluk Lideri Andrea Stewart-Cousins, başarılı bir planın ev sahiplerini ve kiracıları desteklerken aynı zamanda büyük miktarda yeni gelişmeyi teşvik etmesi gerektiğini söyledi. New Yorklu nesiller için satın alınabilirliği bütünsel olarak ele alan “büyük bir fikir” çağrısında bulundu.
“Çocuklarımın ve torunlarımın burada vakit geçirmesini istiyorum” dedi. “Takılmak istiyorum!”
Senato planı, 421a olarak bilinen ve süresi 2022'de sona eren önceki plandan daha güçlü satın alınabilirlik korumasına sahip geliştiriciler için yeni bir vergi indirimi içeriyor.
Eleştirmenler, önceki programın, daha düşük kiralı birimler inşa etme karşılığında milyonlarca dolar vergi indirimi elde edebilen geliştiricilere bir hediye olduğunu söyledi. Ancak aşamalı olarak kaldırılmasından bu yana geçen yıllarda inşaat faaliyetleri azaldı ve bu da geliştiricilerin masaya getirilmesi ihtiyacının altını çizdi.
Partinin sol kanadını çekmenin temel unsurlarından biri, uzun süredir ilerici bir öncelik olan “sebep nedeniyle tahliye” adı verilen bir yasanın dahil edilmesidir.
Senato liderleri, konut paketinin bu yasanın ev sahiplerinin kiracıları tahliye etme olanağını kısıtlayan bir versiyonunu içermesi gerektiğini söylüyor. Buna ek olarak, çoğu ev sahibinin kiracılara otomatik sözleşme yenileme teklifinde bulunması ve belirli eşik değerlerin üzerindeki kira artışlarını gerekçelendirmesi gerekiyor.
Ancak ev sahibi gruplarının kalkınmayı engelleyeceğini ve mülklerinin bakımını zorlaştıracağını söylediği yasa, özellikle Eyalet Meclisi'nde tartışmalı. Bir kalemin bütçeye dahil edilebilmesi için hem Meclis'in hem de valinin desteği gerekiyor.
Bayan Hochul, kiracıların korunmasını desteklediğini söylese de, geçen yıl konut anlaşmasının çökmesinde rol oynayan “haklı sebep” yasasına karşı çıkıyor.
Pazartesi günü önerilen plan aynı zamanda Manhattan'da daha büyük apartmanların inşası ve bodrum kattaki dairelerin yasallaştırılması da dahil olmak üzere daha küçük ama yine de önemli öneriler içeriyor. Her ikisi de şehir yetkililerinin ve konut savunucularının istek listesinde üst sıralarda yer alıyor.
Ancak belki de en cesur fikir aynı zamanda en eskilerinden biridir ve kökleri neredeyse 70 yıl öncesine dayanmaktadır.
250 milyon dolarlık teklif, 1955'te kabul edilen Mitchell-Lama mevzuatını örnek alıyor. Adını ana sponsorları olan iki eyalet yasa koyucusundan (Cumhuriyetçi Senatör MacNeil Mitchell ve Demokrat Temsilci Alfred A. Lama) alan program, New York'un İkinci Dünya Savaşı sonrası konut manzarasının dönüştürülmesine yardımcı oldu. Kentin, geri dönen askeri personelin yanı sıra göçmen ve mülteci akınıyla daha da kötüleşen bir konut krizi yaşadığı bir dönemde, 300.000 ev, 100.000 orta gelirli konut biriminin kurulmasına olanak sağladı. Amaç, geliri belirli bir eşiğin altında olan sakinler için korumalı bir konut arzı oluşturmak amacıyla geliştirici teşviklerini kullanarak hem kiracılar hem de ev sahipleri için satın alınabilirliği artırmaktı.
Milletvekillerinin “Mitchell-Lama 2.0” olarak adlandırdığı yeni versiyon, birçok önemli açıdan farklılık gösterecek. Diğer şeylerin yanı sıra, devlete ait arazilerdeki gelişmeleri finanse edebilecek yeni bir devlet kurumu oluşturulacak.
Devlet, geliştiricilere devlete ait araziler üzerinde vergilerden ve kamu inceleme sürecinin belirli unsurlarından muaf olacak avantajlı kiralamalar sağlayacak. Devlet ayrıca inşaatı işletmeler için hızlı ve ucuz hale getirmek için geliştiricilere borç verecek.
Program kapsamında inşa edilen apartman daireleri ve kiralık konutların orta gelirli haneler için uygun fiyatlı olması gerekecek. Örneğin New York City'de dairelerin 232.980 dolar kazanan dört kişilik bir aile için uygun fiyatlı olması gerekir.
Programın kaç adet üretebileceği henüz belli değil.
Senato'nun teklifi, bir bakıma Bayan Hochul ve diğerlerinin daha önce sundukları önerilere bir yanıt niteliği taşıyor. Örneğin Bayan Hochul, devlet arazisinde konut inşa etmeyi düşünüyor ve bu yılki bütçe teklifinde yeni vergi teşvikleri çağrısında bulundu.
Albany'deki pek çok şeyde olduğu gibi, Senato teklifinin ayrıntıları bunun ne gibi bir etki yaratabileceğini ve vali ile Meclis tarafından kabul edilip edilmeyeceğini belirleyecek.
Örneğin, konutun ne kadar uygun fiyatlı olması gerektiğine bağlı olarak, geliştiricilere yönelik bir vergi teşviki mali açıdan mantıklı gelmeyebilir ve bu da onların daha az konut inşa etmelerine yol açabilir. Ve mevcut haliyle bile, tahliye tedbiri küçük binaları haklı nedenlerle hariç tutuyor ve potansiyel olarak on binlerce New Yorkluyu korumasız bırakıyor.
Ancak her iki teklifin de New York'un emlak piyasasını yeniden şekillendirme potansiyeli var. Yetkililer de eyleme geçme ihtiyacının açık olduğu konusunda hemfikir.
New York City'de kiralar yüksek olmaya devam ediyor ve yaz yaklaştıkça artması bekleniyor. Tahliye davaları artıyor.
New York'taki konut sıkıntısının yüzbinlerce daire olduğu tahmin ediliyor. Bu yıl yapılan bir şehir araştırmasında, 2023 yılında dairelerin yalnızca yüzde 1,4'ünün kiraya sunulabileceği ortaya çıktı; bu, son 50 yılın en düşük seviyesi.
Pazartesi günü Meclis'in ayrıca göçmen finansmanından okul yardımlarına ve sağlık harcamalarına kadar her şeyi içerecek bütçe teklifini açıklaması bekleniyor.
Büyüyen konut krizine çözüm bulmak için New York Senatosu liderleri Pazartesi günü yeni inşaatları teşvik edecek, yeni kiracılar için korumalar getirecek ve aynı zamanda uygun fiyatlı konut inşa etmeye yönelik bazı eski fikirleri canlandıracak kapsamlı bir yasa önerecek.
Bunların arasında devlete ait arazilerde konut inşaatını finanse edecek kar amacı gütmeyen yeni bir şirketin kurulması yer alıyor. Yöneticiler bunu, Mitchell-Lama adlı popüler yüzyıl ortası programının devamı olarak görüyor.
New York, artan kiralar ve göçmen akınının daha da kötüleştirdiği bir evsizlik kriziyle karşı karşıya. Devletin harekete geçmesi gerektiği konusunda geniş bir fikir birliği var. Ancak liderler, bölünmüş bir grup paydaşı devletin ihtiyaçlarını karşılayan bir konut programı arkasında birleştirebilecek bir uzlaşma bulmakta zorlanıyor.
Senatodaki milletvekilleri, bu yılki teklifin, kiracı grupları, sendikalar ve büyük geliştiriciler tarafından değer verilen fikirleri bir araya getirerek nihayet çıkmazın aşılmasına yardımcı olabileceğini umuyor.
Geçtiğimiz yıl Vali Kathy Hochul, diğer büyüme yanlısı önlemlerin yanı sıra banliyöleri ve diğer toplulukları daha fazla kalkınmaya izin vermeye zorlayacak iddialı bir planı açıkladı. Çeşitli seçim bölgelerinden milletvekilleri direndi ve çok az ilerleme kaydedildi.
Senato'nun Pazartesi günü tek meclisli bütçe tasarısında açıklanan teklifi, önümüzdeki bütçe müzakereleri için bir açılış teklifi olarak görülebilir: Her yıl, vali ve Yasama Meclisi'nin her iki kanadı da devlete yönelik kendi vizyonlarını önerir. Albany'deki liderlerin anlaşmaya varmak için bütçenin son tarihi olan 1 Nisan'a kadar süreleri var.
Senato Çoğunluk Lideri Andrea Stewart-Cousins, başarılı bir planın ev sahiplerini ve kiracıları desteklerken aynı zamanda büyük miktarda yeni gelişmeyi teşvik etmesi gerektiğini söyledi. New Yorklu nesiller için satın alınabilirliği bütünsel olarak ele alan “büyük bir fikir” çağrısında bulundu.
“Çocuklarımın ve torunlarımın burada vakit geçirmesini istiyorum” dedi. “Takılmak istiyorum!”
Senato planı, 421a olarak bilinen ve süresi 2022'de sona eren önceki plandan daha güçlü satın alınabilirlik korumasına sahip geliştiriciler için yeni bir vergi indirimi içeriyor.
Eleştirmenler, önceki programın, daha düşük kiralı birimler inşa etme karşılığında milyonlarca dolar vergi indirimi elde edebilen geliştiricilere bir hediye olduğunu söyledi. Ancak aşamalı olarak kaldırılmasından bu yana geçen yıllarda inşaat faaliyetleri azaldı ve bu da geliştiricilerin masaya getirilmesi ihtiyacının altını çizdi.
Partinin sol kanadını çekmenin temel unsurlarından biri, uzun süredir ilerici bir öncelik olan “sebep nedeniyle tahliye” adı verilen bir yasanın dahil edilmesidir.
Senato liderleri, konut paketinin bu yasanın ev sahiplerinin kiracıları tahliye etme olanağını kısıtlayan bir versiyonunu içermesi gerektiğini söylüyor. Buna ek olarak, çoğu ev sahibinin kiracılara otomatik sözleşme yenileme teklifinde bulunması ve belirli eşik değerlerin üzerindeki kira artışlarını gerekçelendirmesi gerekiyor.
Ancak ev sahibi gruplarının kalkınmayı engelleyeceğini ve mülklerinin bakımını zorlaştıracağını söylediği yasa, özellikle Eyalet Meclisi'nde tartışmalı. Bir kalemin bütçeye dahil edilebilmesi için hem Meclis'in hem de valinin desteği gerekiyor.
Bayan Hochul, kiracıların korunmasını desteklediğini söylese de, geçen yıl konut anlaşmasının çökmesinde rol oynayan “haklı sebep” yasasına karşı çıkıyor.
Pazartesi günü önerilen plan aynı zamanda Manhattan'da daha büyük apartmanların inşası ve bodrum kattaki dairelerin yasallaştırılması da dahil olmak üzere daha küçük ama yine de önemli öneriler içeriyor. Her ikisi de şehir yetkililerinin ve konut savunucularının istek listesinde üst sıralarda yer alıyor.
Ancak belki de en cesur fikir aynı zamanda en eskilerinden biridir ve kökleri neredeyse 70 yıl öncesine dayanmaktadır.
250 milyon dolarlık teklif, 1955'te kabul edilen Mitchell-Lama mevzuatını örnek alıyor. Adını ana sponsorları olan iki eyalet yasa koyucusundan (Cumhuriyetçi Senatör MacNeil Mitchell ve Demokrat Temsilci Alfred A. Lama) alan program, New York'un İkinci Dünya Savaşı sonrası konut manzarasının dönüştürülmesine yardımcı oldu. Kentin, geri dönen askeri personelin yanı sıra göçmen ve mülteci akınıyla daha da kötüleşen bir konut krizi yaşadığı bir dönemde, 300.000 ev, 100.000 orta gelirli konut biriminin kurulmasına olanak sağladı. Amaç, geliri belirli bir eşiğin altında olan sakinler için korumalı bir konut arzı oluşturmak amacıyla geliştirici teşviklerini kullanarak hem kiracılar hem de ev sahipleri için satın alınabilirliği artırmaktı.
Milletvekillerinin “Mitchell-Lama 2.0” olarak adlandırdığı yeni versiyon, birçok önemli açıdan farklılık gösterecek. Diğer şeylerin yanı sıra, devlete ait arazilerdeki gelişmeleri finanse edebilecek yeni bir devlet kurumu oluşturulacak.
Devlet, geliştiricilere devlete ait araziler üzerinde vergilerden ve kamu inceleme sürecinin belirli unsurlarından muaf olacak avantajlı kiralamalar sağlayacak. Devlet ayrıca inşaatı işletmeler için hızlı ve ucuz hale getirmek için geliştiricilere borç verecek.
Program kapsamında inşa edilen apartman daireleri ve kiralık konutların orta gelirli haneler için uygun fiyatlı olması gerekecek. Örneğin New York City'de dairelerin 232.980 dolar kazanan dört kişilik bir aile için uygun fiyatlı olması gerekir.
Programın kaç adet üretebileceği henüz belli değil.
Senato'nun teklifi, bir bakıma Bayan Hochul ve diğerlerinin daha önce sundukları önerilere bir yanıt niteliği taşıyor. Örneğin Bayan Hochul, devlet arazisinde konut inşa etmeyi düşünüyor ve bu yılki bütçe teklifinde yeni vergi teşvikleri çağrısında bulundu.
Albany'deki pek çok şeyde olduğu gibi, Senato teklifinin ayrıntıları bunun ne gibi bir etki yaratabileceğini ve vali ile Meclis tarafından kabul edilip edilmeyeceğini belirleyecek.
Örneğin, konutun ne kadar uygun fiyatlı olması gerektiğine bağlı olarak, geliştiricilere yönelik bir vergi teşviki mali açıdan mantıklı gelmeyebilir ve bu da onların daha az konut inşa etmelerine yol açabilir. Ve mevcut haliyle bile, tahliye tedbiri küçük binaları haklı nedenlerle hariç tutuyor ve potansiyel olarak on binlerce New Yorkluyu korumasız bırakıyor.
Ancak her iki teklifin de New York'un emlak piyasasını yeniden şekillendirme potansiyeli var. Yetkililer de eyleme geçme ihtiyacının açık olduğu konusunda hemfikir.
New York City'de kiralar yüksek olmaya devam ediyor ve yaz yaklaştıkça artması bekleniyor. Tahliye davaları artıyor.
New York'taki konut sıkıntısının yüzbinlerce daire olduğu tahmin ediliyor. Bu yıl yapılan bir şehir araştırmasında, 2023 yılında dairelerin yalnızca yüzde 1,4'ünün kiraya sunulabileceği ortaya çıktı; bu, son 50 yılın en düşük seviyesi.
Pazartesi günü Meclis'in ayrıca göçmen finansmanından okul yardımlarına ve sağlık harcamalarına kadar her şeyi içerecek bütçe teklifini açıklaması bekleniyor.