Mahkeme, New York'un emlak vergisi sistemine itiraz eden davanın devam edebileceğini söyledi
Salı günü eyaletin en yüksek mahkemesi, New York City'nin emlak vergisi sistemini alt üst edebilecek bir davaya onay verdi. Karar, sistemin Brooklyn'deki zengin kumtaşı evlerin ve Manhattan'daki üst düzey apartmanların sahiplerini, düşük gelirli mahallelerdeki kiracılar ve mülk sahiplerine tercih ettiğinden şikayet eden konut grupları için bir zafer.
Temyiz mahkemesinin 4'e 3'lük kararı, New York'taki konut krizinin en inatçı yönlerinden birine işaret ediyor: Neredeyse herkes emlak vergisi sisteminin adil olmadığı, şeffaf olmadığı ve düşük gelirli insanlara yük getirdiği konusunda hemfikir. Ancak yıllar boyunca pek çok politikacı reform önerilerinde bulunsa da hiçbiri mevzuat yoluyla değişiklik sağlamayı başaramadı.
Dava hem şehri hem de eyaleti hedef alıyor ve bunun yerine mahkemeler aracılığıyla değişimi zorlamayı amaçlıyor. Dava, Tax Equity Now New York veya TENNY olarak adlandırılan bir grup mülk sahibi, kiracı ve diğer paydaş tarafından 2017 yılında açılmıştı.
TENNY'nin davası, eşdeğer değere sahip evlerin şu anda konuma bağlı olarak farklı oranlarda değerlendirildiğini ve vergilendirildiğini belirtiyor ve iddialarından biri de sistemin ırksal azınlıkları orantısız bir şekilde etkilediği ve hatta ayrımcılığı devam ettirebileceği yönünde.
Grubun şikayeti, mahkemenin Salı günü verdiği karara göre, örneğin Brooklyn'in Canarsie kentindeki bir mülkün yine Brooklyn'deki Park Slope'daki aynı mülklerin “üç katı fiyatına” değerlendiğini gösteriyor. Davada ayrıca, kiralık bina sahiplerinden şehir vergisinin, yüksek fiyatlı apartman dairesi ve kooperatif sahiplerinden daha yüksek oranlarda olduğu ve bunun da kiracılardan yüksek kiralar talep edilmesinin bir nedeni olduğu belirtiliyor.
Bir alt mahkeme, farklılıkların yasayı ihlal etmediğini ve yasama organının değişiklik yapma yetkisine sahip olduğunu söyleyerek TENNY'nin 2020'deki şikayetini reddetti. Davanın birçok destekçisi bile bunun abartılı olduğunu düşünüyordu. Ancak Salı günkü karar, şehre yönelik bazı orijinal iddiaların ilerlemesine olanak tanıdı ve grubun iddialarının birçoğunu doğruluyor gibi göründü.
TENNY'nin politika direktörü ve Belediye Başkanı Michael R. Bloomberg dönemindeki eski finans komiseri Martha E. Stark, dava için henüz bir zaman çizelgesi olmadığını söyledi. Artık Manhattan'daki eyalet Yüksek Mahkemesine dönebilir. New Yorkluların emlak vergileri üzerinde hemen bir etkisi olmayacak ancak karar, şehir üzerinde değişiklik yapma konusunda baskı yaratabilir.
Bir Belediye sözcüsü geçen yıl Gotham Gazetesi'ne verdiği demeçte, “emlak vergisi sisteminin gecikmiş bir reforma ihtiyacı olduğunu” söyledi ve “düşük ve orta gelirli ev sahiplerinin yardıma ihtiyacı var” dedi.
Salı günü gazetecilere konuşan Vali Kathy Hochul, kararı “oldukça dramatik bir değişim” olarak nitelendirdi ve hâlâ sonuçları üzerinde çalışması ve Belediye Başkanı Eric Adams ile doğru çözümün ne olduğuna karar vermesi gerektiğini ekledi.
Bayan Stark, mahkemenin kararının, şehrin vergi sistemini daha adil hale getirmek için adımlar atabileceğini ve atması gerektiğini açıkça ortaya koyduğunu söyledi. Bu, bazı kişilerin daha yüksek vergi ödeyeceği, diğerlerinin ise vergi yüklerinin azalacağı anlamına gelebilir.
“Şehrin burada, kötü şöhretli emlak vergisi sistemini düzeltme fırsatı var” dedi. “Kendi alet kutusunda bu aletlerin bazıları var.”
Salı günü, bir şehir sözcüsü davayla ilgili soruları, bir basın toplantısı sırasında şehrin kurumsal avukatı Sylvia O. Hinds-Radix'in yaptığı yorumlara yöneltti. Bayan Hinds-Radix, mahkemenin davanın bittiğini söylemediğini ve davanın “kararların verileceği” bir alt mahkemeye geri gönderileceğini söyledi.
Mahkemenin en liberal dört üyesi Salı günü çoğunluktaydı. Yargıç Michael J. Garcia, muhalif görüşte, vergi politikasında önemli değişiklikler yapmanın Yasama Meclisinin yetkisinde olduğunu söyledi.
Emlak vergileri şehre her yıl yaklaşık 35 milyar dolar getiriyor ve şehrin en büyük gelir kaynağını oluşturuyor.
Bireysel malik faturaları genellikle bir mülkün piyasa değerinin değerlendirilmesiyle belirlenir. Şehir daha sonra sözde bir tahmini değer belirliyor – bir ila üç aileli evler için bu değerin yaklaşık yüzde 6'sı olan piyasa değerinin bir payı. Daha sonra bir emlak vergisi faturası oluşturmak için bu değerlendirilen değere bir vergi oranı uygulanır.
Ancak bu programın bazı özellikleri benzer mülk sınıfları arasında eşitsizliklere yol açmaktadır.
Öncelikle şehir, apartman dairelerini ve kooperatifleri, kirası sabit olan mülklerle karşılaştırarak değerlendiriyor – bu mülklerin piyasa değeri genellikle çok daha düşük olmasına rağmen. TENNY, davasında “şehrin bazı apartman dairelerine ve kooperatiflere aynı binadaki tek bir birimin satış fiyatından daha düşük bir değerde değer verdiğini” söyledi.
Mahkeme Salı günü yaptığı açıklamada, şehrin apartman daireleri ve kooperatifleri kira istikrarı sağlanan mülklerle değil, benzer piyasa kiralarıyla karşılaştırması gerektiğini söyledi. Bu sonuçta apartman dairesi ve kooperatif sahipleri için daha yüksek emlak vergileri anlamına gelebilir.
New York Kooperatifler ve Kat Mülkiyetleri Konseyi'nin genel müdürü Mary Ann Rothman, grubunun “ilgiyle izlediğini ve bunun New York City'de anlaşılması kolay, adil ve eşitlikçi bir emlak vergisi sistemine doğru ilerlemeye yol açacağını umduğunu” söyledi.
Emlak vergisi sistemindeki bir diğer zayıflık da, bir ila üç ailelik evlerin değerlendirilen değerinin her yıl ne kadar artabileceği konusunda devletin zorunlu kıldığı bir tavanın bulunmasıdır. Bu, mülk değerlerinin hızla arttığı mahallelerde toplanabilecek vergi miktarını sınırlarken, Bronx ve Staten Island'da değerlerin daha yavaş arttığı mahalleler ise yükün daha büyük bir kısmını üstlenmek zorunda kalacak.
Genel olarak bu, daha küçük ev sahiplerinin, daha büyük kiralık binalara göre orantısız olarak daha az ödediği anlamına geliyor.
Kâr amacı gütmeyen bir araştırma grubu olan Regional Plan Association tarafından 2018 yılında yapılan bir analiz, bu küçük evlerin New York City'deki mülklerin piyasa değerinin yaklaşık yüzde 47'sini oluşturmalarına rağmen emlak vergisi gelirinin yüzde 15'ini oluşturduğunu ortaya çıkardı. TENNY'nin şikayetinde, bunun vergi mükellefleri arasında büyük ırksal eşitsizlikler ortaya çıkardığı belirtiliyor. Davada, farklı ırklardan insanların çoğunlukta olduğu mahallelerin “yıllık 1,9 milyar dolar kadar aşırı değerlendiği” belirtiliyor.
Bill de Blasio yönetiminde konuttan sorumlu eski belediye başkan yardımcısı Vicki Been, belediyenin davayla ne kadar süre mücadele etmek istediğine karar vermesi gerektiğini söyledi. Daha hızlı bir tepkinin, bazılarının yükünü dengelemek için vergileri artırmak anlamına gelebileceğini ve bunun da siyasi açıdan riskli bir öneri olabileceğini söyledi.
“On yıldan fazla bir süredir bu konu üzerinde çalışıyorum” dedi. “Anlamak kolay değil; mesaj göndermek kolay değil; Sadece siyasi sonuçlarla uğraşmak kolay değil.”
Nicholas Fandos raporlamaya katkıda bulunmuştur.
Salı günü eyaletin en yüksek mahkemesi, New York City'nin emlak vergisi sistemini alt üst edebilecek bir davaya onay verdi. Karar, sistemin Brooklyn'deki zengin kumtaşı evlerin ve Manhattan'daki üst düzey apartmanların sahiplerini, düşük gelirli mahallelerdeki kiracılar ve mülk sahiplerine tercih ettiğinden şikayet eden konut grupları için bir zafer.
Temyiz mahkemesinin 4'e 3'lük kararı, New York'taki konut krizinin en inatçı yönlerinden birine işaret ediyor: Neredeyse herkes emlak vergisi sisteminin adil olmadığı, şeffaf olmadığı ve düşük gelirli insanlara yük getirdiği konusunda hemfikir. Ancak yıllar boyunca pek çok politikacı reform önerilerinde bulunsa da hiçbiri mevzuat yoluyla değişiklik sağlamayı başaramadı.
Dava hem şehri hem de eyaleti hedef alıyor ve bunun yerine mahkemeler aracılığıyla değişimi zorlamayı amaçlıyor. Dava, Tax Equity Now New York veya TENNY olarak adlandırılan bir grup mülk sahibi, kiracı ve diğer paydaş tarafından 2017 yılında açılmıştı.
TENNY'nin davası, eşdeğer değere sahip evlerin şu anda konuma bağlı olarak farklı oranlarda değerlendirildiğini ve vergilendirildiğini belirtiyor ve iddialarından biri de sistemin ırksal azınlıkları orantısız bir şekilde etkilediği ve hatta ayrımcılığı devam ettirebileceği yönünde.
Grubun şikayeti, mahkemenin Salı günü verdiği karara göre, örneğin Brooklyn'in Canarsie kentindeki bir mülkün yine Brooklyn'deki Park Slope'daki aynı mülklerin “üç katı fiyatına” değerlendiğini gösteriyor. Davada ayrıca, kiralık bina sahiplerinden şehir vergisinin, yüksek fiyatlı apartman dairesi ve kooperatif sahiplerinden daha yüksek oranlarda olduğu ve bunun da kiracılardan yüksek kiralar talep edilmesinin bir nedeni olduğu belirtiliyor.
Bir alt mahkeme, farklılıkların yasayı ihlal etmediğini ve yasama organının değişiklik yapma yetkisine sahip olduğunu söyleyerek TENNY'nin 2020'deki şikayetini reddetti. Davanın birçok destekçisi bile bunun abartılı olduğunu düşünüyordu. Ancak Salı günkü karar, şehre yönelik bazı orijinal iddiaların ilerlemesine olanak tanıdı ve grubun iddialarının birçoğunu doğruluyor gibi göründü.
TENNY'nin politika direktörü ve Belediye Başkanı Michael R. Bloomberg dönemindeki eski finans komiseri Martha E. Stark, dava için henüz bir zaman çizelgesi olmadığını söyledi. Artık Manhattan'daki eyalet Yüksek Mahkemesine dönebilir. New Yorkluların emlak vergileri üzerinde hemen bir etkisi olmayacak ancak karar, şehir üzerinde değişiklik yapma konusunda baskı yaratabilir.
Bir Belediye sözcüsü geçen yıl Gotham Gazetesi'ne verdiği demeçte, “emlak vergisi sisteminin gecikmiş bir reforma ihtiyacı olduğunu” söyledi ve “düşük ve orta gelirli ev sahiplerinin yardıma ihtiyacı var” dedi.
Salı günü gazetecilere konuşan Vali Kathy Hochul, kararı “oldukça dramatik bir değişim” olarak nitelendirdi ve hâlâ sonuçları üzerinde çalışması ve Belediye Başkanı Eric Adams ile doğru çözümün ne olduğuna karar vermesi gerektiğini ekledi.
Bayan Stark, mahkemenin kararının, şehrin vergi sistemini daha adil hale getirmek için adımlar atabileceğini ve atması gerektiğini açıkça ortaya koyduğunu söyledi. Bu, bazı kişilerin daha yüksek vergi ödeyeceği, diğerlerinin ise vergi yüklerinin azalacağı anlamına gelebilir.
“Şehrin burada, kötü şöhretli emlak vergisi sistemini düzeltme fırsatı var” dedi. “Kendi alet kutusunda bu aletlerin bazıları var.”
Salı günü, bir şehir sözcüsü davayla ilgili soruları, bir basın toplantısı sırasında şehrin kurumsal avukatı Sylvia O. Hinds-Radix'in yaptığı yorumlara yöneltti. Bayan Hinds-Radix, mahkemenin davanın bittiğini söylemediğini ve davanın “kararların verileceği” bir alt mahkemeye geri gönderileceğini söyledi.
Mahkemenin en liberal dört üyesi Salı günü çoğunluktaydı. Yargıç Michael J. Garcia, muhalif görüşte, vergi politikasında önemli değişiklikler yapmanın Yasama Meclisinin yetkisinde olduğunu söyledi.
Emlak vergileri şehre her yıl yaklaşık 35 milyar dolar getiriyor ve şehrin en büyük gelir kaynağını oluşturuyor.
Bireysel malik faturaları genellikle bir mülkün piyasa değerinin değerlendirilmesiyle belirlenir. Şehir daha sonra sözde bir tahmini değer belirliyor – bir ila üç aileli evler için bu değerin yaklaşık yüzde 6'sı olan piyasa değerinin bir payı. Daha sonra bir emlak vergisi faturası oluşturmak için bu değerlendirilen değere bir vergi oranı uygulanır.
Ancak bu programın bazı özellikleri benzer mülk sınıfları arasında eşitsizliklere yol açmaktadır.
Öncelikle şehir, apartman dairelerini ve kooperatifleri, kirası sabit olan mülklerle karşılaştırarak değerlendiriyor – bu mülklerin piyasa değeri genellikle çok daha düşük olmasına rağmen. TENNY, davasında “şehrin bazı apartman dairelerine ve kooperatiflere aynı binadaki tek bir birimin satış fiyatından daha düşük bir değerde değer verdiğini” söyledi.
Mahkeme Salı günü yaptığı açıklamada, şehrin apartman daireleri ve kooperatifleri kira istikrarı sağlanan mülklerle değil, benzer piyasa kiralarıyla karşılaştırması gerektiğini söyledi. Bu sonuçta apartman dairesi ve kooperatif sahipleri için daha yüksek emlak vergileri anlamına gelebilir.
New York Kooperatifler ve Kat Mülkiyetleri Konseyi'nin genel müdürü Mary Ann Rothman, grubunun “ilgiyle izlediğini ve bunun New York City'de anlaşılması kolay, adil ve eşitlikçi bir emlak vergisi sistemine doğru ilerlemeye yol açacağını umduğunu” söyledi.
Emlak vergisi sistemindeki bir diğer zayıflık da, bir ila üç ailelik evlerin değerlendirilen değerinin her yıl ne kadar artabileceği konusunda devletin zorunlu kıldığı bir tavanın bulunmasıdır. Bu, mülk değerlerinin hızla arttığı mahallelerde toplanabilecek vergi miktarını sınırlarken, Bronx ve Staten Island'da değerlerin daha yavaş arttığı mahalleler ise yükün daha büyük bir kısmını üstlenmek zorunda kalacak.
Genel olarak bu, daha küçük ev sahiplerinin, daha büyük kiralık binalara göre orantısız olarak daha az ödediği anlamına geliyor.
Kâr amacı gütmeyen bir araştırma grubu olan Regional Plan Association tarafından 2018 yılında yapılan bir analiz, bu küçük evlerin New York City'deki mülklerin piyasa değerinin yaklaşık yüzde 47'sini oluşturmalarına rağmen emlak vergisi gelirinin yüzde 15'ini oluşturduğunu ortaya çıkardı. TENNY'nin şikayetinde, bunun vergi mükellefleri arasında büyük ırksal eşitsizlikler ortaya çıkardığı belirtiliyor. Davada, farklı ırklardan insanların çoğunlukta olduğu mahallelerin “yıllık 1,9 milyar dolar kadar aşırı değerlendiği” belirtiliyor.
Bill de Blasio yönetiminde konuttan sorumlu eski belediye başkan yardımcısı Vicki Been, belediyenin davayla ne kadar süre mücadele etmek istediğine karar vermesi gerektiğini söyledi. Daha hızlı bir tepkinin, bazılarının yükünü dengelemek için vergileri artırmak anlamına gelebileceğini ve bunun da siyasi açıdan riskli bir öneri olabileceğini söyledi.
“On yıldan fazla bir süredir bu konu üzerinde çalışıyorum” dedi. “Anlamak kolay değil; mesaj göndermek kolay değil; Sadece siyasi sonuçlarla uğraşmak kolay değil.”
Nicholas Fandos raporlamaya katkıda bulunmuştur.