Gayrimenkul geliştiricilerinin (vergi) indirimine ihtiyacı var mı?
Günaydın Bugün Salı. Bugün, süresi 2022'de dolacak bir vergi indirimini ve bunun değiştirilmesine yönelik mücadelenin neden New York şehrinin geleceği üzerinde etkileri olduğunu öğreniyoruz. Ayrıca Belediye Meclisinin bugün Belediye Başkanı Eric Adams'ın iki yasa tasarısını veto etmesini neden geçersiz kılmasının beklendiğine dair ayrıntıları da alacağız.
New York City'deki konut krizinden bahsederken neredeyse her zaman üç rakam ve bir harf duyarsınız: 421a. Geliştiricilere vergi indirimi sağlayan ve birçoğunun ve bazı seçilmiş yetkililerin kiralık mülk inşa etmek için gerekli olduğunu söylediği bir programdan bahsediyorlar. Daha sonra 2022'de 421a'nın süresi doldu. Metro departmanı konut müdürü Mihir Zaveri'den 421a'nın şehir için ne anlama geldiğini ve neden değiştirilmesiyle ilgili tartışmaların olduğunu değerlendirmesini istedim.
421a programı uzun zamandır ortalıkta dolaşıyor. 1970'li yıllardan kalmadır. Şehir manzarasını nasıl şekillendirdi? 421a kiralık evler inşa etmek için neden bu kadar önemliydi?
New York'un sorunları 40 ve 50 yıl önce farklıydı; şehrin acilen yeniden canlandırılmaya ihtiyacı vardı. Kent son yıllarda farklı bir sorunla karşı karşıya kaldı. Mevcut daire sayısının yeterli düzeyde barındırılabileceğinden daha fazla insan burada yaşamak istiyor, bu da kiraları ve emlak fiyatlarını artırıyor.
Bu nedenle, özellikle ekonominin bağlı olduğu orta ve düşük gelirli insanlar için uygun fiyatlı konutlar inşa etmeye acil bir ihtiyaç var.
Bununla birlikte, kiralık binaları apartman daireleri, kooperatifler ve birçok müstakil evden çok daha yüksek oranlarda vergilendiren emlak vergisi sisteminin bu hedefe ulaşmanın önünde bir engel olduğu konusunda neredeyse herkes hemfikir. İnşaat maliyetleri yüksek ve pek çok konut uzmanı, vergi muafiyetleri olmadan hiçbir şeyin inşa edilemeyeceğine inanıyor; buna piyasa fiyatındaki kiralık binaların yanı sıra uygun fiyatlı konutlar da dahil.
421a bunu düzeltti mi?
New York Üniversitesi Furman Merkezi tarafından yapılan bir araştırmaya göre, 2000 ile 2010 yılları arasında inşa edilen 117.042 kiralık birimin üçte ikisinden fazlası 421a'dan yararlandı. 421a'nın ekonomik etkisi, süresi 2022'de sona erdiğinde bile hissedilmeye devam edecek: Vergi muafiyetleri genellikle oluşturulduktan sonra 35 yıl sürüyor.
421a'nın satın alınabilirlikle ne ilgisi vardı ve 421a'nın yürürlükte olduğu 50 yılda 421a kapsamındaki kurallar nasıl değişti?
Furman Merkezi'ne göre, en eski versiyon yalnızca piyasa fiyatındaki konutların gelişimini teşvik ediyordu. 1980'lerde Manhattan ve daha sonra şehrin diğer bölgeleri için bazı satın alınabilirlik gereklilikleri getirildi.
Bugün en aşina olduğumuz versiyon 2016 yılında tanıtıldı ve Downtown Brooklyn ve Long Island City'deki birçok yeni gelişmede kullanıldı. Geliştiricilerin bazı konut birimlerini farklı gelir düzeylerine ve aile büyüklüklerine sahip insanlar için uygun fiyatlı tutması gerekiyordu.
Bu nasıl işe yaradı?
En yaygın seçenek, federal hükümet tarafından hesaplanan ve konut otoriteleri tarafından kullanılan karmaşık bir ölçüm olan, “ortanca alan geliri” olarak adlandırılan gelirin yüzde 130'unu kazanan insanlar için uygun fiyatlı bir binadaki dairelerin yaklaşık üçte birini tutmaktı. 2023 yılında bu dairelerin iki yatak odalı bir daire için aylık maliyeti 4.130 dolar olacaktı; bu da pek uygun bir fiyat değil.
421a'nın süresinin dolmasına neden izin verildi?
Program uzun süredir emlak sektörüne hediye verilmesi ve kamu fonlarının kötü kullanılması nedeniyle eleştiriliyor. Sol görüşlü milletvekilleri, devletin kiracılara daha iyi koruma sağlamaması halinde yeni bir değişikliği desteklemeyeceklerini söyleyerek muhalefetin başında yer aldı.
Geliştiriciler 421a'nın süresi dolduğundan beri kiralama projelerini durdurdu mu?
Bir şekilde. Sektörün lobi kolu olan New York Emlak Kurulu tarafından New York Şehri Binalar Departmanı verilerinin Aralık ayı analizine göre geliştiriciler, 2022'deki 45.593 üniteye kıyasla 2023'te 9.090 ünite inşa etmeyi planladı.
Ancak 421as'ın aşamalı olarak kaldırılmasının etkisini, şu anda borçlanmayı pahalı hale getiren yüksek faiz oranlarının etkisinden ayırmak zor. 421a mevcut olsa bile geliştiricilerin oranlar düşene kadar geliştirmeyi beklemeleri mümkündür.
2022'de Vali Kathy Hochul 421a'nın değiştirilmesini önerdi. Bu neden gerçeğe dönüşmedi? Şimdi değiştirilme şansı nedir?
Valinin yeni programı geçirebilmesi için parlamentoda etkili olan partisinin sol kanadının desteğine ihtiyacı var. Yeni kiracılara yönelik korumalar ve özellikle de kendisinin karşı çıktığı tahliyelere karşı yeni korumalar olmadan bu mümkün olmayacak.
Belediye Başkanı Eric Adams gibi insanlar, etkili sendikalar ve pek çok konut savunucusu, devlet yetkililerini bir anlaşmaya varmaya çağırıyor. Ancak Hochul'a büyük miktarda bağış yapan emlak sektörü, yeni kiracılara yönelik her türlü korumayı kesinlikle reddediyor. Bu nedenle şimdilik bir şey yapılması pek mümkün görünmüyor.
Hava durumu
Kısmen güneşli bir gün, en yüksek sıcaklığın ise 40°C civarında olması bekleniyor. Geceleri hava çok bulutlu olacak ve sıcaklıklar 30°C'nin altına düşecek.
ALTERNATİF OTOPARK
9 Şubat'a (Ay Yeni Yılı) kadar geçerlidir.
New York'tan son haberler
Bugün bekleniyor: 2 veto geçersiz kılma
Belediye Meclisinin bugün Belediye Başkanı Eric Adams'ın iki yasa tasarısını veto etmesini geçersiz kılması bekleniyor. Faturalar:
Adams, konseyin Aralık ayında veto edilebilir çoğunlukla kabul etmesinden bu yana iki yasa tasarısıyla mücadele ediyor. Konsey sözcüsü Adrienne Adams Pazartesi günü yaptığı açıklamada, yasa tasarılarının şehri ve hapishane sistemini daha tehlikeli hale getireceğini iddia eden belediye başkanını geçersiz kılacak oylara sahip olduğundan “çok emin” olduğunu söyledi.
Konsey liderleri, ayrımcı polis durdurmalarının kalıntılarını ortadan kaldırmak için polis durdurma yasasının gerekli olduğunu söyledi.
Tasarıya ilişkin tartışmalar, 1990 yılında Central Park Five'ın bir üyesi olarak haksız yere mahkum edilen yeni seçilen konsey üyesi Yusef Salaam'ın ailesiyle birlikte araba kullanırken kenara çekilmesiyle hafta sonu yoğunlaştı. Memurun durdurma için bir neden belirtmediğini söyleyen Salaam, olayın tasarının sağlayacağı daha fazla şeffaflığa duyulan ihtiyacın altını çizdiğini söyledi.
Belediye Başkanı Adams, durağı polis etkileşiminin “mükemmel bir örneği” olarak nitelendirdi. Polis, Salaam'ı durduran memurun vücut kamerası videosunu yayınladı ve polisin onu, eyalet yasalarına göre koyu cam renginin “yasal sınırların ötesinde” olması nedeniyle durdurduğunu söyledi. Salaam, belediye başkanının polis durdurma yasasını veto etmesini geçersiz kılmak için oy kullanacağını söyledi.
BÜYÜKŞEHİR günlüğü
Sular altında
Sevgili günlük:
Yıl 1961'di ve arkadaşım Ricky ile Bergen Plajı'nda sahilde duruyorduk. Brooklyn'den, kano yapmak için Jamaika Körfezi'nin dalgaları üzerinden bakan 13 yaşında iki oğlan çocuğuyduk.
Sheepshead Körfezi'ndeki John Rueger Deniz Kaşif Üssü'nden körfez arası bayrak yarışının dördüncü ayağıydık. Diğer takımlar çoktan kanolarını bırakıp bitiş çizgisine doğru yola çıkmışlardı.
Ricky ve ben ekibimizin nerede olduğunu merak ederek bekledik. Sonra bir kano değil, dalgaların arasında sallanan iki kafa gördük.
Yaklaştıkça kanonun sular altında kaldığını fark ettik. Yan korkuluklara kadar suyla doluydu ama hâlâ yüzüyordu. Ekip arkadaşlarımız karaya çıktı ve suyu boşaltmak için birlikte kanoyu ters çevirdik.
Ricky ve ben atladık ve öfkeyle kürek çekerek uzaklaştık. Kano tekrar suyla dolduğunda fazla uzağa gitmemiştik. Yerde delikler vardı.
Çok geçmeden bir Sea Explorer destek botu yanımıza yanaştı ve bizden gemiye çıkmamız istendi. Diğer takımlar üssündeydi ve yarış bitmişti. Herkesin bir saat, belki bir buçuk saat gerisindeydik.
Destek botuyla geri döndüğümüzde öfkeliydim ve organizatörlere fikrimi bildirmeye hazırdım. Hiç şansım olmadı.
Günaydın Bugün Salı. Bugün, süresi 2022'de dolacak bir vergi indirimini ve bunun değiştirilmesine yönelik mücadelenin neden New York şehrinin geleceği üzerinde etkileri olduğunu öğreniyoruz. Ayrıca Belediye Meclisinin bugün Belediye Başkanı Eric Adams'ın iki yasa tasarısını veto etmesini neden geçersiz kılmasının beklendiğine dair ayrıntıları da alacağız.
New York City'deki konut krizinden bahsederken neredeyse her zaman üç rakam ve bir harf duyarsınız: 421a. Geliştiricilere vergi indirimi sağlayan ve birçoğunun ve bazı seçilmiş yetkililerin kiralık mülk inşa etmek için gerekli olduğunu söylediği bir programdan bahsediyorlar. Daha sonra 2022'de 421a'nın süresi doldu. Metro departmanı konut müdürü Mihir Zaveri'den 421a'nın şehir için ne anlama geldiğini ve neden değiştirilmesiyle ilgili tartışmaların olduğunu değerlendirmesini istedim.
421a programı uzun zamandır ortalıkta dolaşıyor. 1970'li yıllardan kalmadır. Şehir manzarasını nasıl şekillendirdi? 421a kiralık evler inşa etmek için neden bu kadar önemliydi?
New York'un sorunları 40 ve 50 yıl önce farklıydı; şehrin acilen yeniden canlandırılmaya ihtiyacı vardı. Kent son yıllarda farklı bir sorunla karşı karşıya kaldı. Mevcut daire sayısının yeterli düzeyde barındırılabileceğinden daha fazla insan burada yaşamak istiyor, bu da kiraları ve emlak fiyatlarını artırıyor.
Bu nedenle, özellikle ekonominin bağlı olduğu orta ve düşük gelirli insanlar için uygun fiyatlı konutlar inşa etmeye acil bir ihtiyaç var.
Bununla birlikte, kiralık binaları apartman daireleri, kooperatifler ve birçok müstakil evden çok daha yüksek oranlarda vergilendiren emlak vergisi sisteminin bu hedefe ulaşmanın önünde bir engel olduğu konusunda neredeyse herkes hemfikir. İnşaat maliyetleri yüksek ve pek çok konut uzmanı, vergi muafiyetleri olmadan hiçbir şeyin inşa edilemeyeceğine inanıyor; buna piyasa fiyatındaki kiralık binaların yanı sıra uygun fiyatlı konutlar da dahil.
421a bunu düzeltti mi?
New York Üniversitesi Furman Merkezi tarafından yapılan bir araştırmaya göre, 2000 ile 2010 yılları arasında inşa edilen 117.042 kiralık birimin üçte ikisinden fazlası 421a'dan yararlandı. 421a'nın ekonomik etkisi, süresi 2022'de sona erdiğinde bile hissedilmeye devam edecek: Vergi muafiyetleri genellikle oluşturulduktan sonra 35 yıl sürüyor.
421a'nın satın alınabilirlikle ne ilgisi vardı ve 421a'nın yürürlükte olduğu 50 yılda 421a kapsamındaki kurallar nasıl değişti?
Furman Merkezi'ne göre, en eski versiyon yalnızca piyasa fiyatındaki konutların gelişimini teşvik ediyordu. 1980'lerde Manhattan ve daha sonra şehrin diğer bölgeleri için bazı satın alınabilirlik gereklilikleri getirildi.
Bugün en aşina olduğumuz versiyon 2016 yılında tanıtıldı ve Downtown Brooklyn ve Long Island City'deki birçok yeni gelişmede kullanıldı. Geliştiricilerin bazı konut birimlerini farklı gelir düzeylerine ve aile büyüklüklerine sahip insanlar için uygun fiyatlı tutması gerekiyordu.
Bu nasıl işe yaradı?
En yaygın seçenek, federal hükümet tarafından hesaplanan ve konut otoriteleri tarafından kullanılan karmaşık bir ölçüm olan, “ortanca alan geliri” olarak adlandırılan gelirin yüzde 130'unu kazanan insanlar için uygun fiyatlı bir binadaki dairelerin yaklaşık üçte birini tutmaktı. 2023 yılında bu dairelerin iki yatak odalı bir daire için aylık maliyeti 4.130 dolar olacaktı; bu da pek uygun bir fiyat değil.
421a'nın süresinin dolmasına neden izin verildi?
Program uzun süredir emlak sektörüne hediye verilmesi ve kamu fonlarının kötü kullanılması nedeniyle eleştiriliyor. Sol görüşlü milletvekilleri, devletin kiracılara daha iyi koruma sağlamaması halinde yeni bir değişikliği desteklemeyeceklerini söyleyerek muhalefetin başında yer aldı.
Geliştiriciler 421a'nın süresi dolduğundan beri kiralama projelerini durdurdu mu?
Bir şekilde. Sektörün lobi kolu olan New York Emlak Kurulu tarafından New York Şehri Binalar Departmanı verilerinin Aralık ayı analizine göre geliştiriciler, 2022'deki 45.593 üniteye kıyasla 2023'te 9.090 ünite inşa etmeyi planladı.
Ancak 421as'ın aşamalı olarak kaldırılmasının etkisini, şu anda borçlanmayı pahalı hale getiren yüksek faiz oranlarının etkisinden ayırmak zor. 421a mevcut olsa bile geliştiricilerin oranlar düşene kadar geliştirmeyi beklemeleri mümkündür.
2022'de Vali Kathy Hochul 421a'nın değiştirilmesini önerdi. Bu neden gerçeğe dönüşmedi? Şimdi değiştirilme şansı nedir?
Valinin yeni programı geçirebilmesi için parlamentoda etkili olan partisinin sol kanadının desteğine ihtiyacı var. Yeni kiracılara yönelik korumalar ve özellikle de kendisinin karşı çıktığı tahliyelere karşı yeni korumalar olmadan bu mümkün olmayacak.
Belediye Başkanı Eric Adams gibi insanlar, etkili sendikalar ve pek çok konut savunucusu, devlet yetkililerini bir anlaşmaya varmaya çağırıyor. Ancak Hochul'a büyük miktarda bağış yapan emlak sektörü, yeni kiracılara yönelik her türlü korumayı kesinlikle reddediyor. Bu nedenle şimdilik bir şey yapılması pek mümkün görünmüyor.
Hava durumu
Kısmen güneşli bir gün, en yüksek sıcaklığın ise 40°C civarında olması bekleniyor. Geceleri hava çok bulutlu olacak ve sıcaklıklar 30°C'nin altına düşecek.
ALTERNATİF OTOPARK
9 Şubat'a (Ay Yeni Yılı) kadar geçerlidir.
New York'tan son haberler
Bugün bekleniyor: 2 veto geçersiz kılma
Belediye Meclisinin bugün Belediye Başkanı Eric Adams'ın iki yasa tasarısını veto etmesini geçersiz kılması bekleniyor. Faturalar:
Adams, konseyin Aralık ayında veto edilebilir çoğunlukla kabul etmesinden bu yana iki yasa tasarısıyla mücadele ediyor. Konsey sözcüsü Adrienne Adams Pazartesi günü yaptığı açıklamada, yasa tasarılarının şehri ve hapishane sistemini daha tehlikeli hale getireceğini iddia eden belediye başkanını geçersiz kılacak oylara sahip olduğundan “çok emin” olduğunu söyledi.
Konsey liderleri, ayrımcı polis durdurmalarının kalıntılarını ortadan kaldırmak için polis durdurma yasasının gerekli olduğunu söyledi.
Tasarıya ilişkin tartışmalar, 1990 yılında Central Park Five'ın bir üyesi olarak haksız yere mahkum edilen yeni seçilen konsey üyesi Yusef Salaam'ın ailesiyle birlikte araba kullanırken kenara çekilmesiyle hafta sonu yoğunlaştı. Memurun durdurma için bir neden belirtmediğini söyleyen Salaam, olayın tasarının sağlayacağı daha fazla şeffaflığa duyulan ihtiyacın altını çizdiğini söyledi.
Belediye Başkanı Adams, durağı polis etkileşiminin “mükemmel bir örneği” olarak nitelendirdi. Polis, Salaam'ı durduran memurun vücut kamerası videosunu yayınladı ve polisin onu, eyalet yasalarına göre koyu cam renginin “yasal sınırların ötesinde” olması nedeniyle durdurduğunu söyledi. Salaam, belediye başkanının polis durdurma yasasını veto etmesini geçersiz kılmak için oy kullanacağını söyledi.
BÜYÜKŞEHİR günlüğü
Sular altında
Sevgili günlük:
Yıl 1961'di ve arkadaşım Ricky ile Bergen Plajı'nda sahilde duruyorduk. Brooklyn'den, kano yapmak için Jamaika Körfezi'nin dalgaları üzerinden bakan 13 yaşında iki oğlan çocuğuyduk.
Sheepshead Körfezi'ndeki John Rueger Deniz Kaşif Üssü'nden körfez arası bayrak yarışının dördüncü ayağıydık. Diğer takımlar çoktan kanolarını bırakıp bitiş çizgisine doğru yola çıkmışlardı.
Ricky ve ben ekibimizin nerede olduğunu merak ederek bekledik. Sonra bir kano değil, dalgaların arasında sallanan iki kafa gördük.
Yaklaştıkça kanonun sular altında kaldığını fark ettik. Yan korkuluklara kadar suyla doluydu ama hâlâ yüzüyordu. Ekip arkadaşlarımız karaya çıktı ve suyu boşaltmak için birlikte kanoyu ters çevirdik.
Ricky ve ben atladık ve öfkeyle kürek çekerek uzaklaştık. Kano tekrar suyla dolduğunda fazla uzağa gitmemiştik. Yerde delikler vardı.
Çok geçmeden bir Sea Explorer destek botu yanımıza yanaştı ve bizden gemiye çıkmamız istendi. Diğer takımlar üssündeydi ve yarış bitmişti. Herkesin bir saat, belki bir buçuk saat gerisindeydik.
Destek botuyla geri döndüğümüzde öfkeliydim ve organizatörlere fikrimi bildirmeye hazırdım. Hiç şansım olmadı.